Perdre un parent est déjà une épreuve. Y ajouter des questions de succession, de droits d’occupation et de fiscalité n’a rien d’une partie de plaisir. Pourtant, c’est souvent dans ces moments-là que l’on doit prendre des décisions très concrètes : puis-je habiter la maison de mes parents après leur décès ? Ai-je le droit d’y rester « gratuitement » ? Que doivent penser (et accepter) les autres héritiers ? Et qu’en dit le fisc ?
Dans cet article, je vous propose de faire le tour, calmement mais précisément, des règles à connaître si vous envisagez d’habiter chez un parent après son décès. Objectif : éviter les mauvaises surprises juridiques, les conflits familiaux et les pièges fiscaux.
Habiter dans le logement d’un parent décédé : de quoi parle-t-on exactement ?
Commençons par clarifier la situation la plus fréquente : le défunt était propriétaire de sa résidence principale, où il vivait seul ou avec son conjoint. Au moment de son décès, le logement tombe dans sa succession et appartient alors… aux héritiers.
Et c’est là que les ennuis (ou les discussions animées autour de la table du notaire) peuvent commencer. Car une maison ne se découpe pas comme un Livret A. Tant que la succession n’est pas partagée, on se retrouve en indivision : plusieurs personnes sont propriétaires ensemble du même bien, chacune pour une quote-part.
Autrement dit, si vous êtes trois enfants héritiers, chacun a 1/3 du bien, mais personne ne peut dire : « le salon est à moi » ou « le garage, tu ne touches pas, c’est ma part ». La maison appartient à tout le monde… en commun.
Dans ce contexte, aller vivre dans la maison de vos parents après leur décès n’est pas anodin juridiquement. Ce n’est pas « juste » un déménagement, c’est l’occupation d’un bien indivis.
Les droits du conjoint survivant : un cas à part
Avant de parler des enfants, il faut dire un mot du conjoint survivant (marié, pas simplement en concubinage ou en PACS).
Le conjoint survivant bénéficie en effet d’un droit temporaire au logement d’un an sur le logement qui constituait la résidence principale du couple. Ce droit est automatique, même si le défunt était seul propriétaire du bien.
En pratique :
- Le conjoint survivant peut rester dans le logement pendant un an après le décès.
- Ce droit est gratuit : aucun loyer n’est dû aux héritiers.
- Les frais courants (énergie, assurances, charges de copropriété courantes…) restent à la charge de l’occupant.
À côté de ce droit temporaire, il peut exister un droit viager au logement, si certaines conditions sont réunies (le logement était la résidence principale du couple, le conjoint survivant en fait la demande dans l’année, et aucune disposition contraire n’a été prévue). Dans ce cas, le conjoint survivant peut rester dans les lieux jusqu’à son décès, sans payer de loyer, même si le bien appartient en nue-propriété aux enfants.
Pourquoi je vous parle de ça si vous, vous êtes l’enfant qui veut habiter dans la maison ? Parce que ce droit du conjoint survivant passe en priorité. Vous ne pouvez pas vous installer dans un logement que le conjoint survivant a choisi de conserver, sauf accord très clair et solide de sa part et dans un cadre juridiquement sécurisé.
Enfants héritiers : peut-on s’installer librement dans la maison ?
Si le parent décédé était veuf, divorcé, célibataire, ou si la question du conjoint survivant est réglée, on arrive à la configuration classique : plusieurs enfants héritiers, et un seul d’entre eux souhaite habiter dans le logement.
Le principe est simple : un héritier ne peut pas s’installer dans le bien indivis comme s’il en était seul propriétaire sans en parler aux autres.
Pourquoi ? Parce qu’en droit, occuper un bien indivis de manière privative crée en général un droit à indemnité d’occupation au profit des autres indivisaires (les autres héritiers). On considère qu’ils ne peuvent plus profiter du bien (l’utiliser, ou le louer), donc ils doivent être compensés.
En clair, deux cas de figure :
- Soit les autres héritiers sont d’accord pour que vous habitiez sur place sans payer d’indemnité d’occupation (accord à formaliser par écrit, idéalement chez le notaire).
- Soit ils considèrent que c’est normal que vous payiez une indemnité, fixée d’un commun accord ou, à défaut, par le juge (en général sur la base d’un loyer de marché).
Installer ses cartons sans discuter avec les frères et sœurs, en partant du principe que « de toute façon, on est en famille », est l’une des meilleures recettes que je connaisse pour faire exploser une succession en plein vol.
Indivision : comprendre les règles du jeu avant de s’installer
Lorsque la maison dépend de la succession, elle tombe en indivision jusqu’au partage. Trois grandes idées à retenir :
- Les décisions importantes (vente, gros travaux, mise en location…) nécessitent l’accord d’une majorité ou de l’unanimité, selon les cas.
- Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien en fonction de sa destination, mais pas de priver les autres de son usage sans compensation.
- Tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment (nul n’est tenu de rester dans l’indivision). Ce qui, en pratique, se traduit souvent par une vente ou un rachat de parts.
Si vous souhaitez habiter dans la maison, plusieurs scénarios sont possibles :
- Vous l’occupez à titre provisoire, le temps de régler la succession, en accord avec les autres.
- Vous l’occupez durablement contre versement d’une indemnité d’occupation aux autres héritiers.
- Vous rachetez les parts des autres pour devenir plein propriétaire (ou au moins majoritaire) du bien.
- Vous signez une convention d’indivision qui encadre précisément vos droits et obligations (occupation du bien, répartition des charges, durée de l’accord…).
Dans ma pratique de conseiller, j’ai vu des fratries s’écharper pour quelques dizaines d’euros d’indemnité d’occupation mal comprise, alors que tout le monde était d’accord sur le fond. Un petit passage chez le notaire, avec une convention claire, aurait coûté moins cher que des années de rancœurs.
Indemnité d’occupation : quand et comment la calculer ?
L’indemnité d’occupation est une sorte de « pseudo-loyer » dû par l’héritier qui occupe seul le bien aux autres indivisaires. Elle n’est pas systématique :
- Elle peut être supprimée par accord écrit des autres héritiers.
- Elle peut être réduite si vous prenez en charge certaines dépenses importantes (gros travaux, remboursement de prêt…)
- Elle peut être réclamée rétroactivement si les relations tournent mal et qu’aucun accord formalisé n’existait.
En pratique, son montant est souvent fixé en fonction :
- Du loyer de marché que le bien pourrait générer s’il était loué à un tiers.
- De votre quote-part dans l’indivision (vous n’êtes « redevable » que pour la portion que vous occupez « en plus » de votre part).
Exemple rapide : la maison pourrait se louer 1 000 € par mois. Vous êtes 2 héritiers à 50/50. Vous occupez seul la maison. Logiquement, l’indemnité d’occupation pourrait tourner autour de 500 €/mois (vous occupez la part de l’autre).
C’est une base de calcul, pas une règle gravée dans le marbre. L’intérêt d’un accord formalisé, c’est justement d’éviter d’avoir à se justifier dix ans plus tard sur chaque mois d’occupation.
Qui paie quoi ? Charges, travaux, impôts locaux…
Autre sujet sensible : la répartition des charges du logement occupé par l’un des héritiers.
On distingue classiquement :
- Les charges courantes (eau, électricité, internet, assurances, charges de copropriété courantes, petites réparations) : elles sont en général à la charge de l’occupant, comme pour un locataire.
- Les grosses réparations (toiture, ravalement, rénovation lourde) : elles concernent le patrimoine lui-même, et donc tous les indivisaires, proportionnellement à leurs parts, sauf accord contraire.
- Les impôts locaux :
- Taxe foncière : due par les propriétaires, donc par l’indivision, et souvent répartie entre les héritiers. En pratique, on peut convenir que l’occupant en paie une partie plus importante.
- Taxe d’habitation (dans les communes où elle s’applique encore à la résidence secondaire par exemple) : due par l’occupant au 1er janvier. Là encore, un accord peut ajuster les choses.
Le schéma le plus « pacificateur » rencontré chez mes clients ? L’héritier occupant paie :
- Les charges courantes.
- 100 % de la taxe d’habitation (si elle existe).
- Une partie de la taxe foncière, ou la totalité si l’indemnité d’occupation est plus faible.
Le tout acté noir sur blanc. Car ce qui fait mal, ce ne sont pas tant les montants que l’impression d’injustice ou de flou.
Fiscalité de l’occupation : ce que le fisc regarde (et ce qu’il ignore)
Bonne nouvelle pour commencer : si vous habitez dans l’ancienne résidence de votre parent décédé, vous ne payez pas d’impôt sur le revenu sur le fait d’y vivre. Il n’y a pas de fiscalisation d’un loyer fictif pour l’occupant.
En revanche, plusieurs aspects fiscaux restent à surveiller :
Droits de succession et valeur du bien
Au moment du décès, la maison est évaluée pour calculer les droits de succession. Le fait que vous y habitiez ou non après le décès ne change pas la valeur retenue au jour du décès, mais :
- Si le bien est surévalué, vous payez trop de droits de succession.
- Si le bien est sous-évalué de manière manifeste, vous vous exposez à un redressement fiscal en cas de contrôle.
En pratique, mieux vaut s’appuyer sur des estimations sérieuses (agent immobilier, notaire) et éviter la tentation de « minorer » la valeur pour réduire les droits à court terme. L’administration a une bonne mémoire, surtout si le bien est revendu quelques années plus tard avec une valeur beaucoup plus élevée.
IFI : l’occupation peut-elle changer la donne ?
Si votre patrimoine immobilier taxable dépasse le seuil de l’IFI (1,3 million d’euros de valeur nette), l’occupation du bien par un indivisaire n’exonère pas en tant que telle ce bien de l’assiette de l’IFI. Vous devez déclarer votre quote-part de propriété, même si vous ne percevez pas de loyer.
Il existe toutefois des nuances quand le bien est occupé à titre de résidence principale, avec un abattement de 30 % en valeur. Si vous rachetez le bien et qu’il devient votre résidence principale, cet abattement pourra jouer.
Indemnité d’occupation : imposable ou non ?
Pour celui qui paie l’indemnité d’occupation, elle n’est pas déductible de son revenu imposable. Pour celui qui la reçoit (l’héritier non occupant), l’indemnité est en principe assimilée à un revenu foncier et doit être déclarée comme telle.
Ce point est souvent « oublié » dans les familles, surtout quand les flux financiers sont informels. Pourtant, l’administration ne l’oublie pas toujours, notamment en cas de contrôle croisé (succession, compte bancaire, etc.).
Revente future du bien : attention à la plus-value
Si vous occupez le logement et que, plus tard, vous le rachetez puis le revendez, la fiscalité de la plus-value immobilière dépendra de plusieurs éléments :
- Durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Statut de résidence principale au moment de la vente (exonération si c’est bien votre résidence principale et que les conditions sont remplies).
Si vous achetez la maison à vos frères et sœurs pour y habiter, puis que vous la revendez quelques années plus tard, vous pourrez bénéficier de l’exonération de la résidence principale. Mais attention : la période pendant laquelle le bien était en indivision héritée avant votre achat ne compte pas comme une détention en tant que résidence principale à votre seul nom.
Et l’assurance-vie dans tout ça ? Un outil pour préparer la question du logement
Vous vous demandez peut-être ce que l’assurance-vie vient faire dans une histoire de succession immobilière. En réalité, elle peut jouer un rôle clé pour éviter les tensions autour du logement familial.
Deux configurations fréquentes :
- Un des enfants souhaite reprendre la maison, les autres préfèrent du liquide.
- Le conjoint survivant souhaite rester dans la maison, mais les enfants veulent récupérer leur part sans le mettre dehors.
En alimentant une assurance-vie au profit de certains héritiers (par exemple ceux qui ne reprendront pas la maison), le parent peut :
- Permettre à l’enfant qui souhaite habiter la maison de racheter plus facilement les parts des autres.
- Offrir aux autres une compensation financière immédiate, sans attendre la revente du bien.
- Éviter d’avoir à « découper » le patrimoine immobilier sous la pression.
J’ai vu des familles où, grâce à une assurance-vie bien pensée, l’un des enfants a pu reprendre la maison de ses parents « au prix » pour ses frères et sœurs, en utilisant le capital reçu. Sans cela, la solution aurait été la vente pure et simple, avec un crève-cœur à la clé pour tout le monde.
Comment sécuriser votre projet d’habiter dans la maison de vos parents ?
Pour éviter que votre installation dans la maison ne se transforme en feuilleton judiciaire, quelques réflexes simples s’imposent :
- Parlez tôt et clairement à vos cohéritiers de votre souhait d’habiter le logement. Plus c’est posé en amont, moins c’est conflictuel.
- Passez par le notaire pour formaliser :
- Une convention d’indivision, si le bien reste en indivision.
- Un accord sur l’indemnité d’occupation (montant, indexation, modalités de paiement).
- La répartition des charges et travaux.
- Envisagez le rachat de parts si votre souhait d’habiter le bien est durable. Vous pouvez parfois financer ce rachat :
- Par un crédit immobilier.
- Par des capitaux reçus via assurance-vie.
- Par compensation sur d’autres éléments de la succession (vous prenez moins de liquidités, mais plus d’immobilier).
- Gardez trace des dépenses importantes que vous assumez (gros travaux), car elles pourront être prises en compte dans le partage ou dans la reddition de comptes entre indivisaires.
Enfin, gardez à l’esprit que derrière les règles juridiques et fiscales, il y a des histoires humaines, souvent chargées d’affect. Préparer ces questions en amont – par la rédaction d’un testament, la mise en place d’une assurance-vie, une discussion familiale – permet souvent d’éviter que la maison des souvenirs ne devienne la maison des reproches.