Vous envisagez d’acheter un appartement avec votre fils, pour l’aider à se loger ou préparer votre succession ? Excellente idée sur le papier… à condition de bien cadrer les aspects fiscaux, successoraux et pratiques. Car un achat mal structuré aujourd’hui peut se transformer en casse-tête juridique pour lui (ou pour vos autres enfants) demain.
Dans cet article, on va passer en revue les principales options, leurs conséquences fiscales, ce qui se passe au décès, et les précautions indispensables pour éviter les mauvaises surprises. Objectif : que vous puissiez dire « oui » à votre fils… mais avec un montage propre.
Les principales façons d’acheter un appartement avec son fils
Quand un parent achète avec son enfant, on retrouve généralement quatre grands schémas :
1. L’achat en indivision classique
C’est la solution la plus fréquente : vous achetez ensemble, chacun avec une quote-part (50/50, 60/40, 90/10…).
Concrètement :
- Vous êtes tous deux propriétaires en direct du bien.
- Les parts sont indiquées dans l’acte notarié (idéalement au prorata de la participation réelle de chacun).
- Les décisions importantes (vente, travaux lourds, location) exigent l’accord des deux.
Atout principal : simplicité. Juridiquement et fiscalement, on sait faire.
Inconvénient : l’indivision peut vite se transformer en source de tensions. Et au décès de l’un, ses héritiers entrent dans l’indivision… ce qui ajoute parfois de nouveaux acteurs à la table des décisions.
2. L’achat via une SCI (Société Civile Immobilière)
Vous créez une SCI familiale, qui achète le bien. Vous et votre fils détenez des parts de la société plutôt que le bien lui-même.
Intérêt de la SCI :
- Organisation plus souple que l’indivision (gérance, majorité pour les décisions, règles écrites dans les statuts).
- Facilitation de la transmission (donation progressive de parts à votre fils, par exemple).
- Possibilité d’associer d’autres enfants plus tard, sans toucher au bien lui-même.
En revanche :
- Création, comptabilité (même simplifiée) et gestion juridique ont un coût.
- Il faut des statuts bien rédigés, sous peine de créer un « monstre » plus compliqué que l’indivision.
3. L’achat en démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit)
Vous pouvez aussi jouer sur la séparation entre la propriété du bien et son usage.
Exemples typiques :
- Vous achetez l’usufruit (droit d’habiter ou de louer et percevoir les loyers) et votre fils la nue-propriété (propriété économique à long terme).
- Ou l’inverse : vous gardez la nue-propriété, votre fils a l’usufruit (cas plus rare).
Au terme de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans droits de succession. C’est un outil puissant pour préparer la transmission.
4. La clause de tontine (plus rare en famille)
On trouve parfois la tontine dans les achats entre conjoints ou partenaires : « au décès de l’un, le survivant est considéré comme ayant toujours été seul propriétaire ».
Entre parent et enfant, c’est plus délicat et rarement conseillé : fiscalement et civilement, ce n’est pas l’outil le plus adapté pour organiser une succession équilibrée entre plusieurs enfants.
Les incidences fiscales lors de l’achat et durant la détention
Une fois le schéma choisi, il faut regarder comment le fisc voit tout cela. Quelques points clés.
Droits de mutation à l’achat
Les droits de mutation (les fameux « frais de notaire ») sont dus de la même façon, que vous achetiez seul, avec votre fils, en indivision ou via une SCI transparente (SCI à l’IR). L’achat n’est pas, en soi, une opération fiscalement pénalisante.
En revanche, attention à un point souvent négligé : si la répartition dans l’acte ne correspond pas aux apports réels, le fisc peut y voir une donation déguisée.
Exemple :
- Vous financez 90 % du prix, votre fils 10 %.
- L’acte mentionne « propriété à 50 % chacun ».
Les 40 % de différence correspondent à un avantage consenti à votre fils, donc potentiellement à une donation taxable aux droits de donation (après abattement).
Impôt sur le revenu en cas de location
Si le bien est loué :
- En indivision : chacun déclare sa quote-part de loyers et de charges (revenus fonciers ou micro-foncier selon le cas).
- En SCI à l’IR : même logique, la SCI déclare, puis chaque associé est imposé selon sa participation.
Important : la quote-part de revenus doit coller à la réalité des parts de chacun. On évite les bricolages du type « je prends les loyers, tu auras plus tard » sans cadre juridique…
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si vous êtes imposable à l’IFI :
- En indivision, vous déclarez la valeur de votre part dans le bien.
- En démembrement : c’est en principe l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien (sauf montages spécifiques, type démembrement successoral).
- En SCI : vous déclarez la valeur de vos parts, à hauteur de l’actif immobilier taxable.
Si l’opération est largement financée par crédit, la dette vient contribuer à réduire l’assiette IFI (sous conditions classiques).
Donation déguisée ou indirecte : le point de vigilance n°1
La grande inquiétude de l’administration, c’est que l’achat à deux serve à faire passer un coup de pouce « gratuit » au fils, sans payer de droits de donation.
Risques de requalification en donation :
- Vous financez l’intégralité ou quasi-totalité du bien, mais l’acte met votre fils à parts égales.
- Vous remboursez « officieusement » son crédit (via des virements réguliers sans trace de prêt).
- Vous payez tous les travaux d’amélioration alors que vous avez une part minoritaire.
Ce n’est pas interdit d’aider son enfant. Mais il faut choisir : soit on assume la donation (et on l’optimise fiscalement), soit on documente un véritable prêt familial.
Ce qui se passe au décès : succession, partage et autres enfants
La question qui fâche… mais qu’il faut poser avant la signature : que se passe-t-il au décès du parent ?
En indivision simple
Supposons :
- Vous détenez 60 % du bien, votre fils 40 %.
- Vous avez deux autres enfants.
À votre décès :
- Votre part de 60 % entre dans votre succession.
- Elle est partagée entre tous vos héritiers réservataires (vos trois enfants, voire le conjoint selon le régime matrimonial).
- Votre fils se retrouve donc copropriétaire à la fois :
- par sa part propre de 40 % ;
- et par sa quote-part dans l’héritage de vos 60 %.
Résultat : il se retrouve associé à ses frères et sœurs dans l’indivision… ce qui n’était peut-être pas votre idée de départ.
Avec démembrement de propriété
Autre cas : vous avez acheté l’usufruit, votre fils la nue-propriété. À votre décès :
- L’usufruit s’éteint.
- Votre fils récupère automatiquement la pleine propriété de sa quote-part de nue-propriété, sans droits de succession sur cette fraction.
C’est très efficace pour favoriser un enfant… peut-être trop si vous en avez plusieurs. En cas d’atteinte à la réserve héréditaire, vos autres enfants pourraient contester l’opération et demander une « réintégration fictive » dans la succession.
En SCI
En SCI, ce ne sont pas les briques qui se transmettent mais les parts sociales. Au décès :
- Vos parts de SCI intègrent l’actif successoral.
- Elles sont réparties entre vos héritiers (sauf dispositions particulières : donations antérieures, testament, etc.).
- Les statuts de la SCI peuvent prévoir des modalités d’agrément ou de rachat des parts par votre fils, afin d’éviter l’entrée d’héritiers réticents au sein de la société.
C’est l’un des grands intérêts de la SCI : mieux organiser la gouvernance et la transmission, au lieu de subir l’indivision successorale.
Attention aux autres enfants
Si vous avez plusieurs enfants, aider l’un d’entre eux à acheter s’analyse, juridiquement, comme un avantage particulier qu’il faudra souvent régulariser :
- Soit par une donation-partage équilibrée (on attribue à chacun quelque chose, ou on reconnaît l’avantage consenti).
- Soit par un « rapport à succession » le moment venu (l’enfant avantagé sera censé avoir déjà reçu une partie de son héritage).
Ne pas formaliser ce point, c’est prendre le risque d’empoisonner les relations familiales plus tard. Mieux vaut clarifier pendant que tout le monde s’entend encore bien…
Quelques schémas pratiques pour acheter avec son fils
Pour rendre tout cela plus concret, examinons trois situations courantes.
Cas n°1 : vous financez presque tout, votre fils est coacheteur
Scénario classique : votre fils a peu d’épargne, vous avez la capacité financière. Vous aimeriez le mettre tout de suite en copropriété.
Options possibles :
- Indivision + donation assumée :
- Vous financez 100 %.
- L’acte vous attribue 100 % en indivision, puis vous faites une donation de X % de la pleine propriété à votre fils (avec acte notarié et droits de donation après abattement).
- C’est propre, clair, et juridiquement sécurisé.
- Indivision au prorata réel + prêt familial :
- Vous financez 80 %, il finance (ou emprunte) 20 %.
- L’acte mentionne 80/20.
- Vous pouvez compléter via un prêt familial déclaré aux impôts (formulaire 2062), éventuellement à taux 0 %, avec reconnaissance de dette.
- Démembrement : vous usufruitier, lui nu-propriétaire :
- Vous financez l’usufruit, lui finance (ou reçoit par donation) la nue-propriété.
- À votre décès, il deviendra plein propriétaire sans droits de succession sur cette part.
Cas n°2 : achat pour loger votre fils, qui ne paie pas de loyer
Vous achetez avec lui, il habite le logement, vous n’avez pas l’intention de percevoir un loyer.
À surveiller :
- Si vous êtes en indivision et que vous détenez 70 % du bien, le fait de le laisser occuper gratuitement peut être vu comme un avantage indirect. En pratique, le risque de redressement est faible tant que cela reste dans un cadre familial raisonnable, mais on garde en tête qu’il y a bien un avantage consenti.
- En démembrement, la logique est plus claire : vous avez l’usufruit, vous lui laissez l’usage. C’est un choix d’usufruitier, moins attaquable sur le plan fiscal.
Si vous souhaitez formaliser les choses, vous pouvez :
- Mettre en place un bail à loyer modéré (plus facile à justifier que la gratuité totale).
- Ou, à l’inverse, assumer l’avantage comme une forme de libéralité (en gardant trace écrite des intentions, pour la succession).
Cas n°3 : achat via SCI pour préparer la transmission à plusieurs enfants
Vous créez une SCI avec votre fils, qui habite le bien, et vous comptez plus tard y associer vos autres enfants.
Points d’attention :
- Statuts sur-mesure : qui gère, comment sont prises les décisions, quelles sont les règles de sortie ou de rachat de parts ?
- Égalité future entre enfants : si un enfant bénéficie du logement (avantage en nature), comment le compenser vis-à-vis des autres ?
- Transmission progressive des parts : vous pouvez donner des parts au fil du temps, en utilisant les abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
Les précautions à prendre avant de signer avec votre fils
Au-delà de la technique juridique, un achat à deux doit être géré comme un véritable projet patrimonial familial. Quelques garde-fous simples à mettre en place.
1. Clarifier qui paie quoi (et le consigner par écrit)
Pour éviter qu’un jour, quelqu’un dise « Mais j’ai tout payé ! », mieux vaut prévoir noir sur blanc :
- Qui paie le prix d’achat et les frais de notaire ?
- Qui rembourse quel crédit ?
- Qui prend à sa charge les travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière ?
En indivision, un pacte d’indivision peut préciser ces éléments. En SCI, ce seront les statuts ou un pacte d’associés.
2. Sécuriser un prêt familial
Si vous « prêtez » à votre fils pour qu’il achète, faites-le dans les règles :
- Rédiger une reconnaissance de dette ou un contrat de prêt (idéalement sous seing privé ou chez le notaire).
- Déclarer le prêt à l’administration fiscale (formulaire 2062 au-delà de 5 000 €).
- Préciser les modalités de remboursement (mensualités, remboursement in fine, ou même remboursement seulement au décès, selon votre stratégie).
À défaut, le fisc peut considérer qu’il s’agit non d’un prêt, mais d’une donation déguisée.
3. Anticiper une possible séparation ou un changement de situation
Vous aidez aujourd’hui votre fils célibataire : très bien. Mais demain ?
- Il peut se marier, se pacser, se séparer.
- Il peut vouloir vendre, tandis que vous souhaitez conserver.
En indivision, chacun peut demander le partage « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ». D’où l’intérêt d’une convention d’indivision qui limite, pendant un certain temps, la possibilité de vendre sans l’accord de l’autre.
En SCI, les statuts peuvent prévoir des mécanismes de rachat de parts ou d’agrément des nouveaux associés (par exemple, son conjoint).
4. Protéger le projet en cas de décès prématuré
On pense souvent au décès du parent… beaucoup moins à celui du fils. Et pourtant :
- Si votre fils décède en laissant conjoint et enfants, sa part de bien (ou de SCI) entre dans sa succession.
- Vous pouvez alors vous retrouver copropriétaire avec votre belle-fille ou votre gendre… ce qui n’était pas forcément votre plan de vie.
Quelques outils possibles :
- Assurance décès adossée au crédit : si le fils disparaît, le crédit est remboursé et la situation économique est assainie.
- En SCI, clauses d’agrément ou de rachat forcé des parts par la société ou par les autres associés, moyennant une indemnisation des héritiers.
5. Vérifier la cohérence avec l’ensemble de votre patrimoine
Dernier point, souvent négligé : acheter avec votre fils doit s’intégrer dans une stratégie globale :
- Quel est le poids de cet appartement par rapport à votre patrimoine total ?
- Que prévoyez-vous pour vos autres enfants ?
- Comment cela s’articule avec vos contrats d’assurance-vie et vos dispositions de dernière volonté (testament, donation-partage) ?
Un rendez-vous avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine permet, en une ou deux séances, de valider que le schéma retenu ne crée pas d’incohérence majeure.
En résumé, acheter un appartement avec votre fils est non seulement possible, mais souvent pertinent fiscalement et patrimonialement… à condition de ne pas se contenter d’un simple « on achète à deux et on verra bien ». En structurant correctement l’opération (indivision, SCI, démembrement), en officialisant l’aide financière (donation ou prêt) et en pensant dès aujourd’hui à l’après (succession, autres enfants, décès, séparation), vous transformez un beau geste de solidarité familiale en véritable atout patrimonial pour plusieurs générations.