Usufruit et nu-propriété : qui fait quoi, qui paie quoi ?
On entend souvent : « L’usufruit, c’est les droits, la nue-propriété, c’est les ennuis ». En matière de travaux, la réalité est un peu plus nuancée… et heureusement !
Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien occupé ou loué par un usufruitier (souvent un parent), vous vous êtes peut-être déjà posé la question : qui doit payer les travaux ? Et derrière, une autre question sournoise : qui peut déduire quoi fiscalement ?
On va démêler tout cela calmement, avec la loi dans une main, la fiscalité dans l’autre, et quelques exemples concrets pour que vous sachiez exactement où vous mettez les pieds.
Petit rappel : qui est usufruitier, qui est nu-propriétaire ?
En démembrement de propriété, on coupe la propriété en deux :
- L’usufruitier : il a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, par exemple).
- Le nu-propriétaire : il est propriétaire « en attente », il récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).
C’est comme si vous aviez un appartement et que vous en confiiez l’usage à quelqu’un jusqu’à une certaine date, tout en restant sur le titre de propriété. Le problème, c’est que quand le toit fuit ou que la chaudière rend l’âme, tout le monde se regarde en chien de faïence… et là, le Code civil intervient.
La règle de base du Code civil : entretien vs grosses réparations
Les articles 605 et 606 du Code civil tracent la frontière :
- Article 605 : l’usufruitier supporte les réparations d’entretien.
- Article 606 : le nu-propriétaire supporte les grosses réparations.
Dit autrement :
- L’usufruitier paie tout ce qui est nécessaire pour maintenir le bien en bon état d’usage courant.
- Le nu-propriétaire paie ce qui touche à la structure et à la solidité de l’immeuble.
Attention : cette répartition est la règle par défaut. Mais on peut y déroger par convention (dans un acte notarié par exemple). Si rien n’a été prévu, on applique le Code civil.
Ce que doit payer l’usufruitier : les travaux d’entretien et d’usage courant
Concrètement, entrent dans la catégorie des réparations d’entretien (à la charge de l’usufruitier) :
- Les réparations courantes : joints, petites fuites, robinetterie, vitres cassées, changement d’un ballon d’eau chaude en fin de vie normale…
- La maintenance des équipements : entretien de la chaudière, ramonage, entretien de la VMC, contrôle électrique, etc.
- Les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état d’habitabilité sans modifier sa structure : rafraîchissement des peintures, remplacement de revêtements de sol usés, remise en état de volets.
Exemple typique : Madame Dupont, veuve de 78 ans, a l’usufruit de la maison familiale, ses enfants en sont nus-propriétaires. La chaudière d’origine a 25 ans, tombe en panne pour la quatrième fois et doit être changée. En principe, c’est à l’usufruitier de payer, car on est dans de la réparation/entretien, même si la facture pique un peu.
L’idée du législateur est simple : celui qui profite du bien au quotidien doit l’entretenir.
Ce que doit payer le nu-propriétaire : les grosses réparations
L’article 606 du Code civil liste les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. Ce sont celles qui concernent :
- Les gros murs et les voûtes
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
- Les digues
- Les murs de soutènement et de clôture
Dans la pratique, on y range tout ce qui touche à la solidité et à la structure de l’immeuble :
- Réfection complète de la toiture (et pas juste quelques tuiles)
- Renforcement de fondations
- Reprise d’un mur porteur fissuré
- Remplacement d’une charpente défectueuse
Reprenons notre famille Dupont : si l’expert constate que la toiture entière est à refaire (charpente abîmée, couverture à reprendre), là la facture tombe chez les nus-propriétaires. On est en plein dans l’article 606.
Important : si l’usufruitier laisse le bien se dégrader par absence d’entretien (ce qui est son obligation), et que cela finit par entraîner de gros travaux, la question des responsabilités peut devenir épineuse. Le nu-propriétaire peut, dans certains cas, demander réparation si la dégradation est due à la négligence de l’usufruitier.
Et les travaux d’amélioration, qui paie ?
Cas très fréquent : les travaux qui améliorent le bien sans être strictement de l’entretien ni des grosses réparations.
Exemples :
- Installer une cuisine équipée moderne
- Remplacer des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage
- Aménager les combles
- Créer une salle de bain supplémentaire
La loi n’est pas aussi claire que pour l’entretien et les grosses réparations. En pratique :
- Ce ne sont ni des réparations d’entretien classiques
- Ni nécessairement des grosses réparations au sens strict de l’article 606
La jurisprudence et la pratique notariale tendent à considérer que ces travaux d’amélioration peuvent être à la charge de celui qui les demande, sauf accord contraire.
Si l’usufruitier souhaite améliorer son confort (par exemple, adapter le logement au vieillissement : douche à l’italienne, monte-escalier, etc.), il est logique qu’il finance. Mais si tout le monde y gagne (valeur du bien augmentée, loyers plus élevés), une répartition amiable est souvent la meilleure solution.
Astuce pratique : pour les travaux d’amélioration importants, il est fortement recommandé de signer un accord écrit entre usufruitier et nus-propriétaires, précisant :
- La nature des travaux
- La répartition des coûts
- Le sort des travaux à l’extinction de l’usufruit (indemnisation éventuelle, ou non)
Cas particuliers : mise aux normes, travaux énergétiques, copropriété
Certains travaux viennent compliquer le tableau :
Mise aux normes obligatoires
Quand la loi impose des travaux (électricité, décence, sécurité, assainissement), on regarde leur nature :
- S’ils relèvent de l’entretien ou d’une amélioration « légère » : plutôt pour l’usufruitier.
- S’ils touchent à la structure, à la stabilité ou à de gros éléments : plutôt pour le nu-propriétaire.
Travaux énergétiques
Changement de fenêtres, isolation, pompe à chaleur, etc. : ce sont souvent à la frontière entre entretien et amélioration.
- Sur le plan civil : même logique, on regarde si on est proche de l’entretien (usufruitier) ou de grosses réparations (nu-propriétaire).
- Sur le plan des aides (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, etc.) : c’est généralement celui qui paie et/ou occupe le bien qui peut bénéficier des aides, sous conditions de revenus et de nature des travaux.
Immeuble en copropriété
En copropriété, les charges de travaux sont votées en assemblée générale. Mais la clé de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire reste la même :
- Charges d’entretien, ravalement « simple », travaux courants : usufruitier
- Réfection lourde de toiture, renforcement structurel, ravalement lourd touchant la structure : nu-propriétaire
En pratique, c’est souvent l’usufruitier qui paie les appels de fonds liés aux charges courantes, et le nu-propriétaire pour les appels exceptionnels lourdement structurels. Là aussi, mieux vaut un bon dialogue… et un bon notaire en cas de doute.
Quand l’usufruitier n’a pas les moyens : quelles solutions ?
Autre réalité très concrète : la veuve ou le veuf usufruitier a parfois une petite retraite, et même les travaux d’entretien deviennent difficiles à assumer.
Que se passe-t-il si l’usufruitier ne peut pas payer les travaux qui lui incombent ?
- Le nu-propriétaire peut décider de les payer à sa place. Mais cela ne change pas la répartition légale des obligations : il paie pour éviter la dégradation du bien.
- Il peut ensuite, en théorie, demander remboursement à l’usufruitier ou compensation (rarement évident dans les faits, surtout en famille…).
- Dans les cas extrêmes où l’usufruitier laisse le bien se dégrader gravement, le nu-propriétaire peut demander en justice la déchéance de l’usufruit. Mais on est là dans un contentieux lourd, pas dans la gestion courante.
En pratique, on privilégie le dialogue familial :
- Soit les enfants (nus-propriétaires) aident financièrement le parent usufruitier.
- Soit on réorganise le patrimoine (vente du bien, achat plus petit, viager, etc.).
Fiscalité des travaux : qui déduit quoi ?
Venons-en à la partie qui intéresse beaucoup de monde : les déductions fiscales.
Quand le bien est loué, ce sont les revenus fonciers qui sont en jeu. Et là, règle d’or : c’est l’usufruitier qui est imposé sur les loyers, pas le nu-propriétaire.
Qui peut déduire les travaux des revenus fonciers ?
En principe, peuvent être déduits des revenus fonciers (au régime réel) :
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les dépenses d’amélioration (hors construction et agrandissement)
Et là, bonne nouvelle : l’administration fiscale admet que l’usufruitier peut déduire ces dépenses de ses revenus fonciers même si, juridiquement, elles devraient incomber au nu-propriétaire, dès lors que :
- Il les a effectivement payées
- Le bien est loué et génère des revenus fonciers imposables chez lui
Autrement dit, si l’usufruitier paie des travaux de grosses réparations normalement à la charge du nu-propriétaire, mais que ces travaux sont admis comme dépenses de réparation/entretien ou d’amélioration fiscalement, il peut les déduire de ses loyers. C’est un point très important, souvent mal connu.
En revanche :
- Le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas les loyers, ne peut en principe pas déduire les travaux de ses propres revenus, même s’ils lui incombent juridiquement.
Et pour les grosses réparations « pures » ?
Les travaux qui s’analysent fiscalement comme de la construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers, ni pour l’usufruitier, ni pour le nu-propriétaire.
En revanche, ils peuvent intervenir dans le calcul de la plus-value immobilière au moment de la vente, sous conditions (travaux justifiés, réalisés par entreprises, etc.). Là, c’est le propriétaire qui vend (usufruitier + nu-propriétaire en cas de vente conjointe) qui bénéficie de l’ajustement.
Impact des travaux sur la plus-value et la succession
Les travaux lourds, surtout ceux payés par le nu-propriétaire, jouent un rôle à plus long terme :
- Ils peuvent augmenter la valeur du bien à terme.
- Ils peuvent être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente (si ce n’est pas la résidence principale).
Exemple : des nus-propriétaires financent la réfection complète de la toiture et la consolidation structurelle d’un immeuble. Vingt ans plus tard, le bien est vendu après extinction de l’usufruit :
- La valeur d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value pourra être augmentée du montant des travaux (sous conditions de factures, nature des travaux, etc.).
Côté succession, les travaux payés par les nus-propriétaires pendant l’usufruit sont souvent vus comme un « investissement » sur leur futur patrimoine. D’où l’intérêt :
- De garder précieusement toutes les factures
- De garder une très bonne traçabilité des flux financiers (qui a payé quoi ? par virement ? sur quel compte ?)
Quelques bonnes pratiques pour éviter les conflits
Pour terminer sur du concret, quelques réflexes utiles si vous êtes dans une situation de démembrement :
- Anticiper dans l’acte notarié : lors d’une donation avec réserve d’usufruit, par exemple, il est possible de prévoir une répartition différente des charges de travaux, plus adaptée à la situation familiale.
- Tenir un « carnet de bord » des travaux : qui a payé quoi, à quelle date, pour quels travaux, avec quelles factures.
- Écrire les accords importants : pour les gros chantiers, formaliser les choses par écrit évite bien des relectures sélectives quelques années plus tard.
- Se faire conseiller : notaire, avocat, conseiller en gestion de patrimoine… peuvent aider à qualifier correctement les travaux (entretien, grosses réparations, amélioration) et optimiser la fiscalité.
- Ne pas oublier l’angle fiscal : choisir qui paie les travaux quand on a le choix, c’est aussi choisir qui bénéficiera des éventuelles déductions.
En résumé, la loi donne un cadre clair : entretien pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire. Mais la vraie vie, avec ses projets de travaux, ses contraintes de budget et sa fiscalité, se gère souvent à trois : usufruitier, nu-propriétaire… et un bon conseil avisé pour naviguer entre les deux.