Pourquoi tout le monde parle d’une réforme de la plus-value immobilière ?
Si vous possédez une résidence secondaire, vous avez sans doute vu passer des rumeurs : « réforme de la plus-value immobilière en 2025 », « fin des abattements actuels », « taxation renforcée sur les résidences secondaires », etc.
À ce stade, il s’agit d’un projet de réforme régulièrement évoqué par les pouvoirs publics, sans texte définitif voté. Mais les grandes lignes qui circulent donnent déjà une bonne idée des orientations possibles : encourager la mise sur le marché de biens sous-occupés, taxer davantage la pierre « spéculative » et, dans le même temps, chercher de nouvelles recettes fiscales.
Autrement dit : votre résidence secondaire est clairement dans le viseur. D’où l’intérêt d’anticiper, de comprendre les règles actuelles et d’imaginer ce qui pourrait changer pour la vente de votre bien.
Petit rappel : comment est taxée aujourd’hui la plus-value sur une résidence secondaire ?
Commençons par le terrain connu, car on ne peut pas mesurer l’impact d’une réforme sans bien maîtriser le régime actuel.
En France, la plus-value immobilière est taxée dès lors que vous vendez un bien autre que votre résidence principale (donc résidences secondaires, logements locatifs, terrains, etc.). La mécanique est la suivante :
- Plus-value brute = prix de vente – (prix d’achat + frais d’acquisition + travaux éligibles)
- Imposition sur la plus-value nette : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total
- Abattements pour durée de détention : plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez.
Ces abattements sont aujourd’hui très favorables à long terme :
- Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale au bout de 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale au bout de 30 ans.
En pratique, au bout de 30 ans de détention, la plus-value immobilière sur votre résidence secondaire est totalement exonérée. Avant cela, des abattements progressifs viennent réduire l’assiette imposable chaque année à partir de la 6e année.
Certains dispositifs existent également pour réduire la note dans des cas particuliers (vente après départ à la retraite sous conditions de revenus, par exemple), mais le cœur du système repose sur la durée de détention.
Pourquoi le régime actuel dérange le législateur ?
Vu du propriétaire, le système semble plutôt équilibré : si vous gardez longtemps, vous êtes récompensé ; si vous faites un « coup » rapide, vous payez. Vu de l’État, c’est moins idyllique.
Plusieurs critiques reviennent régulièrement :
- Les exonérations totales après 22/30 ans sont jugées trop généreuses, surtout dans un contexte de besoin de recettes publiques.
- La pierre est considérée comme un placement très avantagé par rapport à d’autres formes de patrimoine (financier notamment).
- Les résidences secondaires sont parfois accusées de contribuer à la tension sur le marché locatif dans certaines zones (littoral, grandes villes touristiques).
- Le dispositif est jugé compliqué, peu lisible pour le grand public, avec des abattements différents pour l’impôt et les prélèvements sociaux.
Le cocktail est parfait pour justifier une réforme : besoin d’argent, volonté de fluidifier le marché, et discours politique facile autour de la « justice fiscale » entre résidence principale et résidence de loisirs.
Les grandes pistes de réforme envisagées
À l’heure où j’écris ces lignes, plusieurs pistes sont évoquées (dans des rapports, prises de position politiques, suggestions pour les lois de finances) sans qu’un schéma définitif soit adopté. Mais on voit se dessiner quelques tendances lourdes.
1. Raccourcir, modifier ou supprimer les abattements actuels
Première cible potentielle : les fameux abattements pour durée de détention. Plusieurs options sont régulièrement mises sur la table :
- Allonger la durée pour bénéficier de l’exonération totale (au-delà de 30 ans).
- Réduire le rythme des abattements annuels, surtout entre la 6e et la 21e année.
- Ou, scénario plus radical, supprimer l’exonération totale, en instaurant par exemple un seuil d’abattement maximum (par exemple 70 % de la plus-value) mais sans jamais arriver à 0 € imposable.
Concrètement, pour vous, cela signifierait que :
- Une résidence secondaire détenue depuis 15 ou 20 ans resterait plus fortement taxée qu’aujourd’hui.
- La stratégie « je garde très longtemps et je ne paierai rien » deviendrait moins évidente.
2. Différencier plus clairement résidence principale et résidence secondaire
Actuellement, la résidence principale bénéficie déjà d’une exonération totale de plus-value, même en cas de détention très courte. Votre résidence secondaire, elle, reste pleinement dans le champ de la taxe.
Une réforme pourrait renforcer cette différence de traitement :
- En rendant encore plus avantageuse la vente de la résidence principale (aménagements ponctuels, exonérations complémentaires sur certaines situations).
- Et, par contraste, en alourdissant le coût de la vente d’une résidence secondaire, notamment dans les zones dites « tendues ».
On voit poindre un message politique assez clair : « Gardez pour y vivre, pas pour stocker du capital. »
3. Introduire des règles spécifiques aux zones tendues ou touristiques
Autre hypothèse : un régime de plus-value modulé en fonction de la localisation du bien. Des pistes ont déjà été évoquées pour :
- Taxer plus fortement les plus-values des résidences secondaires situées dans les zones où la tension locative est forte.
- Éventuellement, créer des incitations à la vente lorsque les biens sont remis sur le marché locatif ou transformés en résidence principale.
Vous possédez un pied-à-terre à Biarritz ou à Annecy ? C’est typiquement le genre de profil qui pourrait être davantage ciblé par des mesures spécifiques.
4. Harmoniser la fiscalité entre immobilier et placements financiers
Depuis la mise en place de la « flat tax » (PFU à 30 %) sur les revenus financiers, la question de la cohérence globale de la fiscalité du patrimoine revient régulièrement. Un projet de réforme pourrait chercher à :
- Aligner la taxation des plus-values immobilières sur un taux forfaitaire plus lisible (mais pas forcément plus doux).
- Repenser les abattements pour durée de détention, voire les remplacer par un système plus proche de ce que l’on connaît pour les valeurs mobilières.
Cela permettrait au passage de comparer plus facilement l’intérêt d’un investissement immobilier vs. un placement financier (assurance-vie, PEA, compte-titres…).
Concrètement, ce que cela pourrait changer pour la vente de votre résidence secondaire
Entrons dans le vif du sujet : quelle serait l’incidence pratique, pour vous, d’un durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières sur les résidences secondaires ?
1. Une vente « différée » pourrait coûter plus cher demain
Imaginons un scénario très courant :
Vous avez acheté une maison de campagne 150 000 € il y a 18 ans. Vous pourriez la vendre aujourd’hui 300 000 €. La plus-value brute est de 150 000 € (hors frais et travaux, pour simplifier).
Avec le régime actuel, au bout de 18 ans, vous bénéficiez déjà d’abattements non négligeables, réduisant la base imposable, donc le montant d’impôt à payer. Si demain les abattements sont revus à la baisse, la même vente, dans 2 ou 3 ans, pourrait vous coûter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
Autrement dit, le calendrier de vente pourrait devenir un paramètre encore plus stratégique : vendre avant la réforme, ou accepter le nouveau régime ?
2. Des arbitrages plus fréquents entre immobilier et assurance-vie
Si la fiscalité de la plus-value immobilière se durcit, il sera logique que certains propriétaires se posent la question : « Mon capital n’est-il pas mieux logé ailleurs ? »
L’assurance-vie, en particulier, présente plusieurs atouts :
- Une fiscalité globalement prévisible et stable depuis plusieurs années.
- Une taxation souvent plus douce après 8 ans, surtout si vous utilisez les abattements annuels sur les retraits.
- Une grande souplesse pour diversifier : fonds euros, unités de compte, immobilier papier (SCPI, SCI, OPCI) à l’intérieur même du contrat.
On pourrait donc assister à des ventes de résidences secondaires motivées non pas par un changement de projet de vie, mais par un arbitrage patrimonial : vendre pendant que le régime est encore supportable, et réinvestir dans des enveloppes fiscalement plus lisibles.
3. Des stratégies de « sortie » à repenser
Une réforme de la plus-value pourrait également vous amener à revoir votre stratégie globale :
- Transformer la résidence secondaire en résidence principale (par exemple, à la retraite), pour bénéficier de l’exonération totale sur une future vente.
- Mettre le bien en location à l’année pour générer des revenus réguliers plutôt que d’attendre une plus-value future potentiellement davantage taxée.
- Recourir plus tôt à des stratégies de transmission (donation, démembrement de propriété) pour limiter l’impact fiscal futur sur les héritiers.
Dans certains cas, garder votre résidence secondaire « par habitude » pourrait devenir un réflexe coûteux.
Faut-il vendre sa résidence secondaire « avant qu’il ne soit trop tard » ?
C’est souvent la première question qui surgit lorsqu’on entend parler de réforme : « Est-ce le moment de vendre ? »
Ma réponse (désolé, elle ne tiendra pas en un « oui/non ») : cela dépend de trois éléments clés.
1. Votre horizon de vie et vos projets
Si vous envisagez sérieusement de :
- vous rapprocher de vos enfants ;
- changer de type de bien (trop grand, trop de travaux, trop loin) ;
- ou réorganiser votre patrimoine à l’approche de la retraite,
alors, oui, une réforme à venir doit être un déclencheur de réflexion. Elle ne doit pas dicter seule votre décision, mais elle ajoute un enjeu de calendrier qui n’existait pas forcément il y a quelques années.
2. Votre durée de détention actuelle
Si vous détenez votre résidence secondaire depuis :
- moins de 6 ans : de toute façon, vous ne profitez pas encore des abattements, la réforme changerait relativement peu la donne à court terme.
- entre 6 et 20 ans : c’est là que la question devient cruciale, car c’est la période où les abattements montent en puissance. Un nouveau barème pourrait vous pénaliser à plein.
- plus de 22 ans : pour l’impôt, vous êtes déjà exonéré ; le risque principal se situe sur les prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans, puis, au-delà, le sujet est plus limité.
3. La part que représente cette résidence dans votre patrimoine
Si votre résidence secondaire pèse très lourd dans votre patrimoine global (30 %, 40 % ou plus), vous êtes doublement exposé :
- au risque fiscal (plus-value plus taxée) ;
- et au risque économique (marché local moins dynamique, difficultés à vendre, travaux à financer…).
Une diversification partielle – par exemple en vendant et en réinvestissant via assurance-vie, PEA ou immobilier papier – pourrait réduire les deux risques en même temps.
Quelques scénarios concrets pour vous aider à vous projeter
Pour rendre ces enjeux plus parlants, passons par des cas fictifs (mais très inspirés de situations réelles que j’ai souvent vues en cabinet).
Cas n°1 : La maison de famille détenue depuis 25 ans
Jean et Marie ont acheté une maison près de la mer 120 000 € dans les années 2000. Valeur actuelle estimée : 350 000 €. Ils s’en servent quelques semaines par an, les enfants viennent de moins en moins.
Régime actuel :
- Exonération totale d’impôt sur la plus-value (plus de 22 ans).
- Abattement très important déjà atteint sur les prélèvements sociaux, exonération totale au bout de 30 ans.
Dans un scénario de réforme durcissant les abattements, une vente dans 5 ans pourrait être nettement plus taxée qu’une vente dans l’année qui vient. Pour ce profil, la question n’est pas : « Vendre ou ne jamais vendre ? » mais bien : « Est-on prêts à conserver ce bien coûte que coûte, même si la fiscalité se durcit ? »
Cas n°2 : Le pied-à-terre en ville, très recherché
Claire a acheté un studio à Bordeaux pour 180 000 € il y a 10 ans, qui vaut maintenant 260 000 €. Elle l’utilise pour ses déplacements professionnels et quelques week-ends. Elle pourrait tout à fait s’en passer.
Avec une réforme ciblant les zones tendues et les résidences secondaires, elle coche toutes les cases du profil « à risque fiscal ». Dans son cas, vendre dans les deux ou trois ans, tant que le régime reste lisible, puis loger le produit dans une assurance-vie diversifiée pourrait constituer une stratégie à la fois plus souple et plus lisible fiscalement.
Cas n°3 : La maison achetée il y a 3 ans comme projet de retraite
Paul et Sophie ont acheté une maison à la campagne il y a 3 ans, avec l’idée d’y passer leur retraite dans 10 ans. Pour l’instant, c’est une résidence secondaire. Ils s’interrogent : la réforme va-t-elle les pénaliser ?
À court terme, la plus-value potentielle est limitée, la durée de détention faible, les abattements quasiment inexistants. Leur vraie stratégie pourrait être de transformer cette maison en future résidence principale au moment de la retraite. Dans ce cas, l’exonération de la résidence principale resterait (a priori) leur meilleure alliée, réforme ou pas réforme.
Comment vous préparer dès maintenant, même sans texte définitif
Inutile d’attendre que la réforme tombe pour vous organiser. Quelques réflexes peuvent déjà être mis en place.
- Faire le point précisément sur votre plus-value latente : prix d’achat, frais de notaire, travaux, valeur de marché actuelle. Vous serez surpris de voir que l’idée « j’ai fait une super affaire » n’est pas toujours vraie une fois tous les coûts intégrés.
- Simuler votre imposition actuelle avec les abattements en vigueur, puis imaginer un scénario un peu plus défavorable (abattements réduits, exonération plus lointaine).
- Mettre votre projet de vie au centre : gardez-vous ce bien par attachement réel, par usage fréquent, ou simplement « parce que c’est là » ?
- Comparer avec d’autres usages de ce capital : retraite complémentaire via assurance-vie, aide aux enfants, diversification du patrimoine…
- Vous faire accompagner : un bon conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire habitué aux montages immobiliers pourra vous aider à arbitrer en tenant compte de votre fiscalité globale (IR, IFI éventuel, succession).
La fiscalité de la plus-value immobilière sur les résidences secondaires va très certainement évoluer dans les années à venir. Personne ne sait encore précisément à quel rythme ni selon quelles modalités, mais tous les signaux pointent vers une moins grande générosité du système.
C’est justement dans ces périodes d’incertitude qu’il est utile de se poser, chiffres à l’appui, et de regarder votre résidence secondaire non plus seulement comme un lieu de souvenirs… mais aussi comme une ligne importante de votre bilan patrimonial