Usufruit barème : à quoi ça sert en pratique ?
Quand on parle de démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété), on se heurte vite à une question très terre à terre : combien ça vaut, concrètement ?
Car derrière les concepts juridiques un peu abstraits, l’administration fiscale, elle, pense en euros et en pourcentages. C’est là qu’intervient le barème fiscal de l’usufruit, prévu par l’article 669 du CGI, qui permet de fixer :
- la valeur de l’usufruit,
- la valeur de la nue-propriété,
- et donc la base des droits de donation ou de succession.
Autrement dit : c’est ce barème qui détermine ce que vos héritiers paieront au fisc… ou ne paieront pas.
Installez-vous, on va le décortiquer ensemble, avec des chiffres concrets.
Petit rappel : qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
Un bien immobilier, un portefeuille titres, un contrat de capitalisation… peut être « coupé » en deux :
- l’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts, dividendes),
- la nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit.
En pratique :
- Un parent donne la nue-propriété d’un appartement à ses enfants,
- et conserve l’usufruit pour continuer à l’occuper ou à en percevoir les loyers.
Fiscalement, on ne va pas taxer la valeur de la pleine propriété, mais uniquement :
- la valeur de ce que reçoit l’usufruitier,
- la valeur de ce que reçoit le nu-propriétaire.
Il faut donc un outil pour ventiler la valeur du bien entre ces deux droits. Cet outil, c’est le barème de l’usufruit.
Le barème fiscal de l’usufruit viager (article 669 CGI)
Pour un usufruit viager (qui dure toute la vie de l’usufruitier), la valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération (donation, succession, etc.).
Voici le barème actuellement utilisé par l’administration :
- Moins de 21 ans révolus : usufruit = 90 % / nue-propriété = 10 %
- 21 à 30 ans : usufruit = 80 % / nue-propriété = 20 %
- 31 à 40 ans : usufruit = 70 % / nue-propriété = 30 %
- 41 à 50 ans : usufruit = 60 % / nue-propriété = 40 %
- 51 à 60 ans : usufruit = 50 % / nue-propriété = 50 %
- 61 à 70 ans : usufruit = 40 % / nue-propriété = 60 %
- 71 à 80 ans : usufruit = 30 % / nue-propriété = 70 %
- 81 à 90 ans : usufruit = 20 % / nue-propriété = 80 %
- Plus de 90 ans : usufruit = 10 % / nue-propriété = 90 %
Remarquez la logique :
- Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit a de la valeur (il devrait durer longtemps),
- Plus il est âgé, plus la nue-propriété prend de valeur (les nus-propriétaires récupéreront vite la pleine propriété).
Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
La formule est très simple :
- Valeur de l’usufruit = valeur de la pleine propriété × pourcentage d’usufruit,
- Valeur de la nue-propriété = valeur de la pleine propriété × pourcentage de nue-propriété.
Et bien sûr :
- Pourcentage de nue-propriété = 100 % – pourcentage d’usufruit.
Ce barème est essentiellement utilisé pour :
- les donations démembrées (donation de la seule nue-propriété),
- les successions (par exemple, conjoint survivant usufruitier et enfants nus-propriétaires),
- certains montages de démembrement de parts sociales ou de contrats de capitalisation.
Exemple 1 : donation d’un appartement avec réserve d’usufruit
Imaginons le cas, très classique en cabinet, d’un couple qui souhaite transmettre « progressivement » un bien immobilier aux enfants.
Madame a 65 ans, elle possède un appartement locatif d’une valeur de 300 000 €. Elle veut en donner la nue-propriété à son fils, tout en conservant l’usufruit pour percevoir les loyers.
On applique le barème :
- À 65 ans, on se situe dans la tranche 61–70 ans,
- Valeur fiscale de l’usufruit : 40 %,
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 60 %.
Calcul :
- Valeur de la nue-propriété = 300 000 € × 60 % = 180 000 €,
- Valeur de l’usufruit (que conserve Madame) = 300 000 € × 40 % = 120 000 €.
Pour la donation, les droits de donation seront donc calculés uniquement sur :
- 180 000 €, et non pas sur 300 000 €.
Vous voyez immédiatement l’intérêt : on transmet un bien de 300 000 €, mais fiscalement, on ne « consomme » que 180 000 € d’abattements / de base taxable.
Exemple 2 : succession avec usufruit au conjoint survivant
Autre cas très fréquent : au décès d’un époux, le conjoint survivant peut choisir de recevoir :
- la pleine propriété d’une partie, ou
- l’usufruit de la totalité des biens de la succession.
Supposons que Monsieur décède, laissant un patrimoine de 400 000 €, un conjoint survivant âgé de 72 ans et deux enfants.
La conjointe opte pour l’usufruit de la totalité. Les enfants recevront la nue-propriété de tout le patrimoine.
Barème :
- À 72 ans, tranche 71–80 ans,
- Usufruit : 30 %,
- Nue-propriété : 70 %.
Calcul :
- Usufruit (conjoint survivant) : 400 000 € × 30 % = 120 000 €,
- Nue-propriété (enfants) : 400 000 € × 70 % = 280 000 €.
Les droits de succession des enfants seront liquidés sur 280 000 € (répartis entre eux, puis avec leurs abattements respectifs), et non sur 400 000 €.
Sur le terrain, cette option est souvent très intéressante pour :
- protéger le conjoint (il garde les revenus des biens),
- tout en optimisant la fiscalité pour les enfants.
Usufruit temporaire : un autre barème
Tous les usufruits ne sont pas viagers. On peut constituer un usufruit pour une durée fixe : 5 ans, 10 ans, 20 ans… On parle alors d’usufruit temporaire.
Dans ce cas, le barème ne dépend plus de l’âge, mais de la durée de l’usufruit. L’article 669 CGI prévoit :
- Valeur de l’usufruit temporaire = 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans,
- avec un maximum de 46 % (au-delà de 20 ans, on reste à 46 %).
Concrètement :
- Usufruit temporaire de 1 à 10 ans : 23 %
- Usufruit temporaire de 11 à 20 ans : 46 %
- Usufruit temporaire de plus de 20 ans : 46 % (plafond)
La nue-propriété est toujours égale à la différence pour faire 100 %.
Exemple : vous donnez à votre enfant la nue-propriété d’un portefeuille de 200 000 €, et vous conservez un usufruit temporaire de 15 ans pour continuer à percevoir les revenus.
- Durée : 15 ans → 46 % de valeur pour l’usufruit,
- Valeur usufruit : 200 000 × 46 % = 92 000 €,
- Valeur nue-propriété : 200 000 × 54 % = 108 000 €.
Les droits de donation porteront uniquement sur les 108 000 € de nue-propriété.
Pourquoi ce barème est stratégique dans votre transmission ?
Le barème de l’usufruit n’est pas juste un détail technique pour notaire obsessionnel : c’est un levier de stratégie patrimoniale.
Il permet de :
- Réduire la base taxable en donnant la nue-propriété plutôt que la pleine propriété,
- Utiliser plusieurs donations étalées dans le temps, en profitant des abattements qui se renouvellent tous les 15 ans,
- Adapter la répartition entre usufruit et nue-propriété selon votre âge (et donc selon le barème).
Plus vous anticipez, plus le barème joue en votre faveur :
- Un parent qui donne très tôt la nue-propriété transmet une valeur économique importante pour une valeur fiscale plus faible,
- et continue à garder la main sur les revenus grâce à l’usufruit.
Exemple comparatif : donner à 55 ans ou à 75 ans ?
Supposons un bien valant 400 000 €. Un parent souhaite en donner la nue-propriété à sa fille.
Scénario A : donation à 55 ans
- À 55 ans, tranche 51–60 ans,
- Usufruit : 50 %, nue-propriété : 50 %.
Valeur de la nue-propriété donnée :
- 400 000 € × 50 % = 200 000 €.
Scénario B : donation à 75 ans
- À 75 ans, tranche 71–80 ans,
- Usufruit : 30 %, nue-propriété : 70 %.
Valeur de la nue-propriété donnée :
- 400 000 € × 70 % = 280 000 €.
Résultat :
- À 55 ans : la base de taxation est 200 000 €,
- À 75 ans : elle grimpe à 280 000 €.
À patrimoine identique, attendre 20 ans pour donner revient à transmettre plus cher fiscalement. Le fisc, lui, n’est pas vieillissant…
Démembrement et assurance-vie : attention aux subtilités
Sur un contrat d’assurance-vie, on n’est pas exactement dans le même univers juridique que pour un bien immobilier, mais on retrouve parfois les mêmes réflexes de praticiens :
- bénéficiaire « en usufruit » (souvent le conjoint),
- bénéficiaires « en nue-propriété » (les enfants).
En pratique, le barème de l’usufruit peut être utilisé :
- pour ventiler entre usufruitier et nus-propriétaires la valeur économique des capitaux,
- pour évaluer les droits de chacun lors de certaines opérations (par exemple, en cas de rachat et de quasi-usufruit sur les sommes).
Mais ici, la mécanique est plus délicate, car on entre dans le régime particulier de la fiscalité de l’assurance-vie (tables de mortalité, âge lors des versements, article 757 B, 990 I, etc.).
Retenez surtout ceci :
- Le barème de l’article 669 CGI est un outil de référence,
- mais la fiscalité de l’assurance-vie applique avant tout ses propres règles spécifiques,
- et l’analyse doit être faite au cas par cas, avec un professionnel.
Plus-values et barème : ce qu’il ne faut pas oublier
Le barème de l’usufruit ne sert pas uniquement aux donations et successions. Il intervient aussi, indirectement, dans le calcul de certaines plus-values.
Par exemple, en cas de vente conjointe d’un bien démembré par l’usufruitier et le nu-propriétaire :
- le prix de vente doit être réparti entre eux,
- la plus-value est calculée chez chacun à proportion de ses droits.
La répartition peut être faite selon :
- une convention entre les parties,
- ou, à défaut, en se référant au barème fiscal de l’usufruit.
Le barème devient alors une base de discussion (parfois de négociation) entre les co-titulaires des droits et l’administration fiscale.
Erreurs fréquentes à éviter avec le barème de l’usufruit
Sur le terrain, je croise souvent quelques pièges classiques :
- Se tromper de tranche d’âge : l’âge à retenir est celui de l’usufruitier le jour de l’acte (et non l’année civile, ni une moyenne des âges des époux, etc.).
- Confondre usufruit viager et usufruit temporaire : les barèmes sont différents, et la fiscalité aussi.
- Oublier que le barème est fiscal, pas « économique » : la vraie valeur de marché d’un usufruit peut être très différente (en fonction des loyers, de la localisation, de l’état du bien…).
- Négliger les incidences futures : par exemple, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété au décès de l’usufruitier est fiscalement neutre, mais l’historique peut jouer sur d’autres aspects (plus-values, organisation familiale, liquidités disponibles, etc.).
La morale : le barème est un outil simple d’utilisation, mais les conséquences de son application sont rarement anodines.
Quand le barème ne suffit plus : l’importance de la stratégie globale
Le barème de l’usufruit donne une photographie fiscale à un instant T. Il répond à la question : « Combien vaut, pour le fisc, la nue-propriété que je donne ou l’usufruit que je conserve aujourd’hui ? »
En revanche, il ne répond pas à d’autres questions tout aussi importantes :
- Ce démembrement est-il adapté à votre niveau de revenus actuel et futur ?
- Vos enfants ont-ils réellement besoin de la propriété dès maintenant, ou plutôt plus tard ?
- Faut-il préférer une donation en pleine propriété sur certains biens et un démembrement sur d’autres ?
- Comment articuler tout cela avec l’assurance-vie, vos régimes matrimoniaux, et vos autres placements ?
C’est là qu’intervient le travail de fond : bâtir une stratégie patrimoniale cohérente, dans laquelle le barème de l’usufruit est un outil parmi d’autres, pas une fin en soi.
Mais au moins, désormais, vous savez l’utiliser : identifier la tranche d’âge ou la durée, appliquer le pourcentage, calculer la part de l’usufruit et de la nue-propriété, et mesurer l’impact fiscal de vos décisions.